2010年01月19日
物件検索中
昨日、とある不動産屋さんの社長さんと物件を内見しました。
初めてお会いした方でしたが、この道４０年といった感じでとても勉強になりました。
中古アパートの良いとこ、悪いとこ、地主さんの物件管理能力など、雑談も弾みかなり私のことを気に入って下さったようです。
そこまではありがたいのですが、どうしても投資基準、融資に対する考えがちょっとずれていて、ちょっと残念でした。
感覚としてはフルローンを引く、必要なら修繕も含めて多く借りる。ここまではＯＫ。
でも、キャッシュフローに関しては、10年や15年借り入れし、その間はトントン、最後に土地が残ればいいでしょうと。そういう考えで建てた、現持ち主さんは結局土地、建物の評価が昔の取得費の３分の１以下。年間家賃Ｘ年数＋処分費用だとショートです。つまりＲＯＩはマイナス。
まあバブルの頃にここまで土地値などが下がることを誰もが予想してなかったといえばそうですが、売り渡しの人に同じ考えを伝えても？ですよね。
キャシュフローがとんとんだと空室対策、補修、修繕や万が一の対応など、いろんなところで持ち出しになり、返済リスクも高いです。
自分の物件の話をしたら、それはいい買い物をしたと褒めてくださるのはいいのですが、最後にはその資金でこれとバランスすればいいと思いますよと。
とてもいいお方なので終始穏やかな会話を楽しみ、気分よく帰りましたが、私が口にした額、どう思っているのか聞きたいところです。
融資の目処が立ってからつめましょうという話になりましたが、銀行にも持ち込めるか！？
初めてお会いした方でしたが、この道４０年といった感じでとても勉強になりました。
中古アパートの良いとこ、悪いとこ、地主さんの物件管理能力など、雑談も弾みかなり私のことを気に入って下さったようです。
そこまではありがたいのですが、どうしても投資基準、融資に対する考えがちょっとずれていて、ちょっと残念でした。
感覚としてはフルローンを引く、必要なら修繕も含めて多く借りる。ここまではＯＫ。
でも、キャッシュフローに関しては、10年や15年借り入れし、その間はトントン、最後に土地が残ればいいでしょうと。そういう考えで建てた、現持ち主さんは結局土地、建物の評価が昔の取得費の３分の１以下。年間家賃Ｘ年数＋処分費用だとショートです。つまりＲＯＩはマイナス。
まあバブルの頃にここまで土地値などが下がることを誰もが予想してなかったといえばそうですが、売り渡しの人に同じ考えを伝えても？ですよね。
キャシュフローがとんとんだと空室対策、補修、修繕や万が一の対応など、いろんなところで持ち出しになり、返済リスクも高いです。
自分の物件の話をしたら、それはいい買い物をしたと褒めてくださるのはいいのですが、最後にはその資金でこれとバランスすればいいと思いますよと。
とてもいいお方なので終始穏やかな会話を楽しみ、気分よく帰りましたが、私が口にした額、どう思っているのか聞きたいところです。
融資の目処が立ってからつめましょうという話になりましたが、銀行にも持ち込めるか！？
普段は穏便ですが、今回は微妙な物件だったので、３，４割引きの値段を伝えました。でも、それでやっと１０％なんですよ〜 笑
トミーさんなら半額以下でさすでしょう。
昔はあちらの言い値の３倍で土地、建物をやったそうですが、これから買う人は、そんなのどうでもいい事ですよね。
確かに希少物件ですが、採算が合わなければ意味がありませぬ。
鬼ですか？それとも天使のようですか？？笑