満室の極意
今、色々満室にするにはと、過去の取り組みを振り返って考えていますが、たくさんやりすぎて、どれがよくって、効果があったのかは、正直分かりません。
多分１つ１つの要素が絡み合い、結果だったのかな？と。
部屋作り、営業、お付き合い、お礼など。
とにかく人から聞いたこと、見たこと、本で読んだことの中から、自分ならこれがいいと思うもの、できることからやった結果です。
費用対効果、時間など、制限があるなか、どれだけ印象を与えられるかなのかな〜と思ったり。
先日不動産屋さん７店舗ほど回りましたが、何社かはこの時勢満室なんてすごいですねと言われました。考えてみれば、不動産会社としては管理物件が満室は絶対と言っていいほどないですね。実際そうなってしまったら、窓がすっきりして、社員さんは何をするのでしょう 笑
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エイト at 17:06
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満室ほぼ確定です
今、参加するか悩み中。行きたい！のですが、大切な日の翌日。
7つの習慣を生み出した、ロイス・クルーガー氏、来日。
やっと満室大手となりました。
ハッピー&リッチフェスタの翌日、打ち上げのパーティー中に電話がブルブル。みんな感動シーンでジーンと来ているときでした。
もちろん無視。でもお尻がブルブル〜 笑
15分程度で終わったので外で電話をすると、自分で営業に回ったとある不動産でした。なんと、最後の一部屋に申し込みがはいったとのこと。いつ聞いてもこの瞬間はいいですね。この部屋は数週間前に同じような連絡を他店か頂き、ウキウキしていたところ、申し込みキャンセルとなってしまいました。（二度楽しめました！）
自分で営業せずに、管理会社さんに任せて放置していたら、この話も、前回のもなかったと思います。やはり動いて間口を広げる地道な努力は必要だと思いました。管理会社さんも自前で決められないのは残念ですが、入居が決まれば管理費が定期収入となりますし、悪い話ではありません。ただ、選任管理をうたっているところが多いと思いますので、よく相談をして、空室が長引いているとか、何らかの理由と配慮の上でやらないと逆効果となるので、その辺は必要以上に注意が必要です。
あと、手広くやると、値段変更など、連絡事項が増えますのでメーリングリストなどの活用もやはり必要なのかと思います。今のところ私は７、８店舗だし、顔と物件を覚えてもらうために、訪問、個別メールなどで対応中。契約終了後、満室ですので、ちょっとした気持ちを持って、軽いあいさつ回りをしようと思います。
ご案内は他にもいくつも頂いたので、感想も含めてちょっとだけ、お話が聞けたらなと思います。
ちなみにアパートと区分は今のところ稼働率１００％、今年購入のマンションが８７％、合計平均すると98.0%です。 今年2部屋空きで、1つが6ヶ月、もう一つが空室期間5ヶ月でした。徐々に値下げし、仕様と値段の相関が取れたので、今後は無駄な空室期間はもっと短くできるかと思います。
来年は稼働率９９％を越えたいところです。
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エイト at 23:12
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空室募集中
生きてるか〜という感じですが、元気に北海道に家族旅行をして、戻ってきたばかりだったりします。
や〜、久々に募集準備などで大変ですが、楽しいです。
部屋は普通にリフォーム、クリーニング完了後でしたが、その後エアコン、ウォシュレット、録画つきTVフォン、EDロックなどを投入しました。飾りつけ、ウェルカムバスケットなど、できることは一通りやっています。
ターゲットはワンランク上の入居者。学生、20代のリッチシングル、新婚あたりです。
本業も相変わらず忙しく、充実しています。
次の更新はGWだったりして 笑
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エイト at 23:40
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エイブルに行って来ました
今日はお客さんとして、身内の物件探しのお付き合いをしました。
エイブルです。
独自の募集と客付け、学ぶことが多かったです。
今回は若手の支店長さんに相手をして頂きました。さすが支店長、しっかりしています。
いいところ
ネットの情報更新が早い
営業さんの運転が上手
話し方も上手
いいところ悪いとこをしっかり説明してくれる
段取りがとてもよい
物件や大家さんまで知識があり、どこまで交渉可能かしっかり答えてくれた。
物件について
客目線で見た２つの物件。
1つは大通りに面したダイワの築古物件。でも内部はクリーニング、リフォーム済みでいつでも入居OKな状態。日当たりもよく、コンビにも駅も近くよい。
コインランドリーなし。
2つ目は大学の学生街。物件は鉄骨コンクリートで4階立て。すべて６帖１K、ユニットバス。コインランドリーあり、エアコンなし。退去したばかりでリフォーム、クリーニングがしていない。女性が住んでいたようだが、かびたユニットバス、キッチンをみるとかなりな感じ。こういう状態を見るたびに、不動産屋さんは大変だなぁ〜とか、若くてきれいな子なのに〜とかのつぶやきがよく分かります。
私は賃貸でもきれいに住んでいたので、想像できないです。
経年劣化と放置劣化では大きな違いが。
結局１つ目の物件で決め、敷金が２ヶ月から１ヶ月、礼金１からゼロ、賃料も交渉しましたが、空室対策で値下げをすでに実施し、地域相場からも５０００円ほど低いので、これはだめでした。
概算見積もりから書類作成など、とてもシステムがしっかりしていて、引越しもフォロー。
すばらしいですね。うちも区分マンションの募集管理など、今後お願いしたいと思いました。あと、次なる物件も、紹介して欲しいものです。
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エイト at 17:50
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ｷﾀｰッ
幸運がいっぺんにやってきました。
昨晩東京に遠征してきまし、投資家けーちゃんの飲み会に参加してきました。
前回は幻と成ってしまいましたが、飲み会の後に申し込みが。今回も先ほど申し込みを頂きました。今回は担当者も自信があり、審査結果も明日には出るでしょうと。
しかも入居が9月1日希望。
トミーさんに満室の舞を教わらないと、たこ踊りが始まりそうです…
投資家のみなさんと逢うとパワーがもらえるんでしょうか？
しかも昨日は1次会がけーちゃん、２次会も大物投資家の方と、
僕の靴が同じ下駄箱にINしました。
2時間休憩コースです（笑）
さらに良いことに滞納の方がすでに支払いされていました。来月2か月分振り込まれます。
2階の住人のベランダの排水が悪く、１階ベランダにあまもりしていましたが、清掃のアポが取れたこと。
今週はジュースの自販機が導入されます。
また、募集を広げ提携している不動産屋さんの賃貸部門の方と色々話をする機会があり、昨日部屋の飾りを褒めて頂けたこと。
さらには今日も担当の不動産屋さんに、あれだけきれいにリフォーム、演出、パンフなど工夫された例がなく、とても勉強になりましたとお褒めの言葉を頂戴しました。
我が家の熱い夏も終わりそうです。
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エイト at 19:55
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土曜日の朝
今日は朝一で管理をお願いしている提携不動産屋さんに突然訪問し、
パンフを渡しつつ、30分ほど貴重なお話ができました。
感性がかなりあり、会話が弾みました。
色々話したかったのですが、アパートの電気工事の待ち合わせも
あったので、あえなく撤退。
その後、管理をお願いしている不動産屋さんで、存在を忘れていた支店にもパンフを配った。
アパートでは自販機用に１５アンペアから２０アンペアにしてもらい、
ついでに各個の配電やメインブレーカーの確認などができ、勉強になりました。
自販機は電気工事が火曜日ごろ、設置が木曜日27日あたりの予定です。
100円にするので、サイドと背面に工夫してアピールをする予定です。
このために秘密兵器を購入済み。あとはデザイン次第です。
そうそう、それとアパートに行ったついでに空室の換気、外の草取りをしました。
暑くて大変でしたが、効果がある。
そして、こんなとき自販機があったら〜と思いました！
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エイト at 02:07
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掟破り
今日、掟破りを実施しました！
専任で管理をお願いしていますが、そことはライバルの業者さんに、客付けをお願いしました。
事情を話したところ、予想とは裏腹に快く引き受けて頂けまして、今後が楽しみです。
不動産もやはり、立地。駅前で人通りの多いところは心強いです。
一人でも多くのお客さんに見て頂くべく、今後の展開が楽しみです。
専任の会社が決めてもらえると一番出費も少なく、うれしいのですが、自分でできるところはやはり動かないと、機会損失になるかと思います。
本当は提携のお店にもパンフを持ってお願いに行こうと思いましたが、どこも今日はまだお休みなんですよねぇ。
こんなときに営業している不動産屋さん、お客さんもいて、さすがと思いました。
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エイト at 22:14
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事実
昨日の続きですが、なんと！！！
入居希望者の方、保証会社の審査に落ちてしまいました。
時間がかかっていたので ？と、思ってはいましたが、２．５週間ほどの審査の結果です。不動産屋さんとしても滞納に陥るリスクがあり、保全が取れないとなると、大家さんがそれでもと希望しない限り難しいと。
まあ、そうでしょう。取立てを入居者負担でほぼ丸投げをする不動産屋さんもどうかと思うときがありますが、回収できずに泣いた大家さんがいたのも事実です。
とりあえず不動産屋さんが借主と話をしてみるとのことです。ちょっと期待薄なので、改めて募集に力をいれないといけない状況です。
ドラマがありますねぇ。金銭的にはがっかりですが、いろいろなことが体験できて、刺激的です。
明日、イケアにちょっとだけいくと思うので、さらに秘密兵器を導入か？なんてね。
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エイト at 18:14
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