今後の方針
先週の判例で契約更新料や敷金の判例が出ましたね。
表面的に見れば大家さんは儲からない商売になりつつあります。特に地主でバブルを経験している方には値崩れはするは、今まで入っていた礼金はなくなり、今度は敷金もほとんど返金、そして廃止という流れになると、手放したくなってしまいますね。
ここにチャンスを感じます。
もって行け、泥棒と言われたいです！
今回の判例を受け、私のアパートの、今の価格帯での地域の通常、礼０、敷１、仲介１のところ、敷金をゼロにして、退去時清掃のみ３万とか固定費用にし、それ以外は過失がない限りいらないとしようと思っています。その代わり、その部分も賃料に上乗せしようかと。クリーニングもいらないとして、上乗せもありかな。
そして上乗せ部分はそこからでなく、設備や他のところでお得感を出せればいいのかなと思います。
何事も試行錯誤なので、退室は残念ですが、そのときを楽しみにしたいと思います。
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エイト at 23:12
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今日は大安！
１０時半からアパートで看板の交換作業が行われました。
ちょっと時間があったので、J古の看板屋担当の方を空き室に案内。なんでも社員でシェアハウスを探しているとのこと。たっぷり内覧してかなり気に入ってもらえたようで、伝えておきますと。ご自分でも住みたそうでした。
看板も無事付き、ほんとうによくなってきました。
その後、ひとりで部屋の掃除をしていると、ドアが開く音が…なんと不動産屋さんの女神のような方が、お二人をご案内。はき集めたごみを撒き散らし、ちょっとまだ掃除中ですが、ごゆっくりと、案内してもらいました。トミーさんの経験がそのまま起きたようで、おおあわて。
目の前のコインランドリーでコーラを飲みながら休憩。時間を計ると１５分の内覧。
その場でどうだったか聞こうと思ったけど、KYと思われるといけないので、遠めに見送りました。そして２時半に、担当から電話あり！
声がちょっと低いですが、申し込みがありました！
審査にかけ、３、４日かかりますがどうでしょう？と。
あと１０００円下げの値下げ打診あり。かなり弱気に行ってきましたが、２０００円までいいよといっては会った中での１０００円。で、いいですよ〜といったものの、奥の手をわすれていました。○○を月１０００円でレンタル案内しているので、それを付け、値引きなしはどうかと、切り替えしました。判断は担当に任せました。すでに○○はかってあるので死に在庫にはしたくないので、渡りに船。
今から、住んでいるところの退去届けをだすので、１ヶ月ぐらい入居までかかるそうですが、専任のところでの案内なので広告料なしだし、結果オーライですね。
昨日の大家さん方が幸運を運んできてくれたに違いありません。
ちなみに今回部屋を引き受けてからフローリングやウォシュレットを入れたりで、それと引き換えに値上げしました。
値引きなしだと賃料２０％アップ、最安値の隣の部屋から３５％アップです。
満室時利回り１７．２％で、目標の１７％台をキープ。
購入時、私の希望価格では、たまたま来た人ぐらいしか内覧に連れていけない、客付けは難しいといわれましたが、飾って、磨いて、工夫して、パンフまで作っちゃったら、大うけし、こちらの思ってた通り、安い物件を探す人でなく、ワンランク上のものを捜す人に、こんな掘り出し物もあるので、通りがかりに見てもらうようにしていたと。
みえない相手ではありますが、心理作戦、楽しかったです。
今後は2階が退去していくと思いますが、高級路線で最低限１７％維持、できれば２０％を目指して頑張ります！
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エイト at 14:44
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不動産屋さんに行ってきました
今日は江戸に用事があったので、朝一で不動産屋さんを3つ回ってきました。
まあ、3つといっても同じ会社の支店ですが。
力作のパンフをもって行きましたが、かなり反響がありました。こんなに手の込んだのは初めて見ますと。ん〜、確かに自分もそう思いますが、それが結果に繋がるといいなぁと、せつに願ってます。
とりあえずは、他との差別化ができたようなので、あとは肝心なお客さんを待つだけ？
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エイト at 23:04
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どうにか
連日空室の募集対策やら、パンフ作成やら、頑張っていました。
どうにか形になり、今週末を迎えられそうです。
明日の朝、早速不動屋さんに届けます！
効果あるかなぁ〜、あったらいいなぁ〜といった感じ。
ブログの方もアクセスが増え、どれだけ効果があるのか未知ですが、何らかの役に立てばいいなぁ〜と思ってます。
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エイト at 22:45
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ただでできること
前にもブログで書いたと思いますが、購入予定の地域サイトのブログを立ち上げて12日で丸1ヶ月となります。
ネタ切れしそうになりつつも、どうにかやっています。早く自分の物件の募集をかけたいところですが、まだ実行、引渡しまでいけてませんので、待ち状態です。
最初は難しいかなと思ったけど、町ではなくその下の地区という単位で立ち上げ、なんにも特色がないところを、がんばってアピール。大きなサイトにリンクしてもらったら、そちらから半数ぐらい飛んできます。やはりよらば大樹の陰？ブログをネタにある不動産屋さんと近々お話ができるかなぁと、募集をかけるのが楽しみです。
ここの不動産関係は大きくするつもりはないので、最大大手の水戸大家さんだけリンクさせて頂いてます。見る人がいないのになぜ書いてるんでしょうね？なんとなく生活の一部になり、考えをまとめ、自分の日記みたいなもんですね。
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エイト at 21:19
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リフォームコスト代替案
なやましいですね、どれだけリフォーム投資をしていいのか本当に悩みます。自分が住むとして、最低限と考えても結構値が張ります。
でもやらねば賃上げはまず難しい。でもやったところで相対効果は？と思うと複雑。まあ、リフォームは引渡し後になるので、今は無料で何ができるか妄想中です。
１つ思いついたのは入居後のパソコンのセットアップ、ネット接続などのサポート。先日パソコンを買った際に有償訪問サービスが結構いい値段していたので、そこを無料で奉仕できたらと思います。まあ出張手数料を考えると妥当な金額でしょうが、初心者には本当に怖くて面倒な初期設定を安心サポートできたらと思います。
他にもパソコン購入サポート。同行すれば底値で買う交渉術。数万円浮くのであればおいしいですよね。
どう募集要項に織り込むのかも１つの技ですね。できれば牛丼のように、「うまい！安い！早い！」といった感じのインパクトが欲しいですね。
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エイト at 21:52
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