プロフィール

エイト
2007年に、元住んでいたマンションを賃貸に出し、その後不動産に目覚める。いろいろな方のアドバイスや情報で、新築から中古1棟買いに作戦を変更。 思えばできるもので、2009年6月に軽量鉄骨2DKX6室のアパートをゲット。その後リフォームから自販機、ガス会社変更など一通りの知識を元に実行してみました。購入時の空室をじっくり仕上げ、現在満室。特にやることも少ないので、入居者の満足度を上げるべく努力をしています。 2010年に、1棟追加しました。今度は小ぶりのRC 2DKX9室です。 借入れも順調に伸び、大台を超えました。 茨城県つくば市に住んでいます。 サラリーマン大家ですが、目標はスーパーサラリーマンになることだったりします。
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2009年05月31日
自己設備投資
この週末、つくば、荒川沖、ひたちの牛久、牛久などちょっとした用事でぶらぶらしました。

そこで一番感じたのは景気回復の兆し?今週本格オープンした土浦のイオンモールに引きつられたのか、あちこちのモールで混んで、さらに幹線道路の人気なレストランも軒並み混雑していました。おそらく広告や話題でどこかに買い物に行かなければという地域的なもの、それから15日からのエコポイントの導入など効果が出始めている感じがします。

パソコンを買うべく、K's電気に勝負に行きました。ヤマダ、ノジマ、コジマ、石丸などあるなか、うちは絶対現金還元主義のK'sです。なぜかというと還元率がいいから、クレジットが使えるから、さらに今回活躍した金券です。まあこの辺はまた別の機会にはなすとし、最近でもパソコンを検討するお客さんが多いですね。ネットブックという新しい分野が形成され、そこで話題・関心を引き、物足りないユーザーを低価格から高価格の製品までひっぱる形で売り上げが伸びているようです。昔はマニア的な存在だった商品が今は生活必需品ですね。

2週間ほど前、多機能プリンターも投入しています。これから景気回復期に向け、企業がまずすることは情報設備投資。今まで人員をはじめあらゆる無駄を見直し、これからの回復から好景気に向けて、少なくなったリソースを最大限使うのには情報投資は欠かせませんね。ここに取り組む企業はおそらく来年以降、勝ち組になるかと思います。

個人事業でも同じことを思いました。多機能プリンター、プリンター機能も向上しましたが、スキャンとコピーが大活躍です。印刷、郵送せず、スキャン、メール配信で、実質、紙、インク、郵送費削減。コンビニまで行かなくてもコピーができる点もすばらしい。

ということで、現在空室対策のパンフつくり、さらに無料ITサポートサービスなんてできたらいいなと思ってます。どこまでできるかわかりませんが、K'sで見た出張サービスメニュー、無線LAN設定、メール設定、パソコン設定などなど、まったく初めての人なら1万円超えコースになりそうです。そこに労働力を入れてみる予定です。

2009年05月30日
買っちゃいました、インターフォン
今週の県南地区のケーヨーD2の広告にパナソニック製テレビドアホンが14,800円のところ特売で9,780円で出てまして、前回逃したので今回はがっちり買ってきました。

日曜日まで有効のようです。モニターは2.5インチ型とやや小さいものの、カラーで結構よく映っているので十分かと思います。そして、裏技を1つ。ケーヨーD2の1000株単位の株主になるとレシートから10%キャシュバックしてくれます。年2回発行で2月末と8月末の決算の名簿の人に配当とこの権利が与えられます。レシートに対してなので特売でもなんでもさらに10%オフ。条件は当日のレシートで現金払いのみ。レシートのコピーや保証書はくれますが、オリジナルレシート、領収書は発行されません。

私の場合ジョイフルや山新でも相場を調べ、同じぐらいならD2にするようにしています。ホーマックも良いですが、D2なんです。ということで今回のドアホンも978円のキャッシュバックを受け、実質9000円を切っての購入となりました。

気をよくしてヤフオクを調べると、中古なら安いものもありました。新品だとほぼ私の調達人同じですが、振り込み手数料、送料やリスクを考えると、ビバD2です。

ちなみにケーヨー株は仕手が入ったりして乱高下するときもありました。売買単位が100なので、今の値段だと48000円ぐらいで、売買でき、480,000円ぐらいで優待がもらえます。一時期は900円とかにもなったんですけどね。


2009年05月29日
流し台 収納増やし高級感だそうで
今日の日経の記事にありました。

ちょうどこの前カリスマ店長さんにもご相談させて頂きましたが、システムキッチンを新調したいところですが、費用対効果や初期投資を考えると今すぐにはできないところです。今度2階の部屋が空室になったら検討したいと思ってます。

1階は2年以内に全部リフォーム済みで、2階が長年使われております。きっと住み心地がいいのでしょう。なので数年以内に残念ながらどなかた退室されたら、高級路線もありかなと思ってます。設備に関しては、新築から比べればかなり安く器を調達しているので、せめて長期使える風呂、流し、洗面台、トイレなどは20年周期でリフレッシュし、だましだまし使わずに行こうと思います。なんせ40年は頑張ってもらおうと思いますので。



以下引用:

 クリナップはアパートや単身世帯マンション向けの小型システムキッチン「コルティ」を刷新し、6月1日に発売する。小型ではあるが、デザインや素材の選択肢を増やした。

 「コルティ」は奥行きが60センチメートルと一般的なシステムキッチンより5センチ短い。間口は最も狭いもので120センチだが、扉や引き出しを多く設けて収納を増やし、火力の強いコンロを備えるなど高級感を出した。従来は調理スペースの素材がステンレスのみだったが、新たに人工大理石を選べるようにした。取っ手は扉や引き出しのすき間に取り付けるものを採用したほか、キッチンで洗顔や歯磨きをすることを想定し、鏡のついたつり戸棚をつけられるようにした。対面キッチンとしても設置できる。

 コンロと収納スペースの形に応じて3種類の型を用意した。間口は120センチから210センチまで6種類。価格は間口が180センチでコンロがキッチンに内蔵されている標準タイプが30万8490円から。(10:02)

情報ソース


2009年05月28日
利回り命? 其の参
昨日のところまで、いかがだったでしょうか?

つづきです。

考察:
分けて考えること
物件そのもののリスクはフルローンで組んだ場合、A・Bとも変わらない (賃下げリスク、メンテコスト、出口戦略、担保価値などなど)

変えられるもの
借り入れ額、金利、借り入れ期間、属性などなど


私のしたこと
プランBを見せました。そしてその収益性を元に将来の賃下げも考慮にいれて、返済計画を立て、10年で繰り上げ返済できるように見せました。無理なく返せて、銀行にリスクが少ないことをアピールし、残存期間しか貸さないという銀行側のルールは一切無視しました。あくまでも自分が貸してほしい金額と期間を明示し、金利は銀行側に任せると。貸してくれて御の字、でもあまり高利だと借り換えれれてしまうことも銀行は分かっているので、逆にこちらが足元を見ました。

門前払いを受けるのを覚悟で過去に3行訪れましたが、いずれも支店での取り組みは前向きでした。でもおそらくプランAを持っていったらその場で見送られたと思います。なんとなくコップの水が半分しか残ってない、半分も残っているの議論のようですね。

2009年05月27日
利回り命? 其の弐
たとえば2000万円の木造アパート、2DK X 6室、平均賃料4.5万円、満室利回り16.2%
築10年、残存価値10年 (計算を簡単にするために実際とは異なります)
フルローンが引けた前提、金利固定10年3% 

プラン A: 借り入れ期間10年
  月単位で見た場合
  賃料収入:270,000円
  月返済額:193,121円  
  管理その他:21,600円(8%設定)
  キャッシュフロー:55,279円

プラン B:   借り入れ期間20年
  賃料収入:270,000円
  月返済額:110,920円
  管理その他:21,600円(8%設定)
  キャッシュフロー:137,480円

結論: 
プランAでは1部屋空室で10,279円のキャッシュフロー、2部屋空いたら赤字
プランBでは3部屋空室で、2,480円のキャッシュフロー、4部屋空いたら赤字
この例は基本的に返済比率とそれに対する経営の健全性を計算しています。

質問:
1.プランA・Bいずれのキャッシュフローが最大限の利益で、賃下げ、修繕、空室などのリスクを取る価値がありますか?
2.あなたが融資担当でプランAとプランBを持ってきた、AさんとBさん、どちらの提案者のプランだったら、見ますか?もしくは即却下しますか?

ということで、明日は最終回となります。なにもドラマはありませんが

2009年05月26日
利回り命?
昨日銀行に行って、本申し込みと関連書類一式(膨大な資料で担当者も同情していました)を提出しました。その中であたらめてうれしかったのが金利のお話です。ベースレートから多少割引があるとのこと。おそらく変動で行きます。

そもそも企画書では4.5%で計算してありまして、それがたとえば2.5%になることで月々返済額が数万円変動します。その辺を考えていたら、よく投資仲間で共通の利回りの話になりますが、それはあくまで1つの指標であり、その物件をどう運用するかで利益が変わると思い始めました。うまくまとまるか分かりませんが、今日途中まで書きます。

確かに利回り20%だと5年で回収という単純な計算になりますが、それはあくまで満室で、手数料や維持費がかからず、借り入れもしていない、あくまで簡単な計算です。現金主義の人や、築浅物件の場合はこれでもいいのですが、私の買える物件は築古。

ここで重要なのはキャッシュフローだと改めて思いました。
月々の賃料から維持費やローン返済を差し引いた残りが実質手取り収入でキャッシュフローです。

今日はここまで。あれ、前置き長すぎ?結論はもっと早いかも!

2009年05月25日
事業届けを出しました
今日、朝から税務署にいったところ、週末から配置換えをしたため、ダンボールの山で、受付も引越ししてました。朝から窓全開、みんなで働ける環境に再生するよう、がんばっていました。

今日の目的は開業と青色申告をするよ〜という届出でした。行動に移すのに、最後に大変助かったのはアフィリエイト虎の巻のsaiさんが出している無料レポートでした。アフィリエイターがメインに書かれてましたが、主に2つ得ました。1つは申請書の書き方。もう1つは儲けは別としてアフィリエイトも事業の一部にすれば、事業収入として申告ができるかも知れないというひらめき。

不動産収入としては65万円の控除を得るのには5棟10室以上を運営することが条件ですが、ネットビジネスを事業内容に取り入れることで、事業規模にできるということ。これは税務署の職員さんとも確認しました。

saiさんは素人の私の質問にとても丁寧にご説明頂き、感謝しております。レポートは素人ではちょっとどう書いて良いのか分からないところをうまく初心者目線で説明、解説してあり、なぜ青色がよいのかというのも、簡単な例でしてしてあります。これから申請する人にはとても参考になります。

あと税務署で1つ発見。以前商工会とか他で教えてもらえるという話を聞いていたので、何か無料であるかと質問したら、丁寧にも夏までに募集し、当選者?には90分X4のマンツーマン指導、もしくはインターネット申告の手助けをするという、システムがあるそうで早速申し込みました。おそらく個別に税理士さんにお願いするのは物件を増やしてからになりそうです。

2009年05月24日
楽しかったです
昨日は水戸出張でした
本当は昼間からいろいろ回ってみたいと思ってましたが、朝から田植え体験をしたので、午後に昼寝をしての出動でした。(昼寝のおかげで元気でした!)

今朝結局ウチに着いたのが3時半過ぎでした。楽しすぎて最初に時計を見たら午前1時、その後吉野家でカリスマ店長さんとも実りある話をさせて頂き、最後は水戸大家さんと駐車場で立ち話。
メインの会でもいろんな方の話を聞かせて頂き、毎度いろんなアイデアがあり勉強になりました。私なりに印象に残ったのは。

生活保護を受けている方対象のモデル − これはすごすぎ
県南に物件がある方々と出会えた − 特に自宅がご近所の方、発見でうれしかったです
リフォームノウハウ − 成功者からいろいろ聞けました


他にもいっぱいありすぎて、頭の中で整理が付かない状態だったりします。

県南に関心が高い方も何人かいらしたので、つくば近郊で小さい集まりができたらと思いました。私の案件が近々落ち着くので、そしたら考えます。私がやりたいのは夜から泊まり込みで話、遅い朝食を取り解散。オプションで不動産めぐりをしてもいいのかなぁとか思います。私自身、知識がないですが、他力本願で、みんなで集まって話しているだけで勉強になるかなぁと思います。ただ、昨日の方々に話しましたがメンバーを募る方法が難しいような。不動産屋さんに客付けしてもらうわけにはいかないですからねぇ。




2009年05月23日
2nd Stage
はじめまして!
近々物件購入に付き、新しいブログに引っ越して来ました。BBExciteはカスタマイズがほとんどできず、不自由していたので、2nd Stageと称して、引っ越しました。記事の引越しは面倒なのでやらないです〜。
ということで、1st Stageはこちら

ここも居心地は分からないですが、とりあえずがんばってみます!
みなさん、よろしくお願いいたします!